안녕하세요! 2026년 새해가 밝고 어느덧 입춘이 지났습니다. 최근 부동산 시장의 가장 큰 화두는 단연 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제의 종료 여부일 것입니다. 지난 몇 년간 유예되었던 규제들이 다시 고개를 들면서 많은 분이 혼란을 겪고 계실 텐데요.
오늘은 정부의 공식 발표와 최신 세법 개정안을 바탕으로 다주택자 양도소득세, 다주택자 기준, 다주택자 보유세 등 여러분이 꼭 알아야 할 핵심 정보를 상세히 정리해 드리겠습니다.
1. 2026년 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 종료와 '유예 기간'
가장 먼저 확인해야 할 소식은 2022년 5월부터 시행되어 온 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 조치가 오는 2026년 5월 9일로 종료된다는 점입니다.
💡 주요 핵심 내용
정부는 최근 발표를 통해 더 이상의 추가 연장은 없다는 입장을 분명히 했습니다. 하지만 시장의 충격을 완화하기 위해 다주택자 양도세 중과 유예의 성격으로 추가적인 '잔금 처리 유예 기간'을 부여하기로 했습니다.
- 배제 종료일: 2026년 5월 9일
- 추가 혜택: 5월 9일까지 매매 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 경우, 지역에 따라 최장 3~6개월의 잔금 결제 및 등기 유예 기간을 인정받아 중과세율을 피할 수 있습니다.
- 중과세율 적용 시: 유예 기간 내에 처분하지 못할 경우, 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다.
Note: 장기보유특별공제 역시 중과세가 적용되는 순간 배제되므로, 세 부담 차이가 수억 원에 달할 수 있습니다. 매도를 고민 중인 다주택자라면 반드시 5월 9일 이전에 계약을 체결해야 합니다.
2. 다주택자 기준과 양도소득세 중과지역 현황
내가 다주택자에 해당하는지, 그리고 내 집이 다주택자 양도소득세 중과지역에 포함되는지를 정확히 아는 것이 절세의 시작입니다.
✅ 2026년 다주택자 기준
현행법상 다주택자 판단은 '세대'를 기준으로 합니다.
- 주택 수 산정: 아파트, 빌라, 오피스텔(주거용), 분양권, 조합원 입주권 등이 모두 포함됩니다.
- 예외 주택: 2025년 하반기 발표된 대책에 따라 **비수도권 준공 후 미분양 주택(7억 이하)**이나 **인구감소지역 내 주택(공시가격 9억 이하)**을 취득할 경우, 기존 1주택자는 1세대 1주택 특례를 유지할 수 있습니다.
📍 다주택자 양도세 중과지역 (조정대상지역)
2025년 10.15 부동산 대책 이후, 다주택자 양도소득세 중과지역이 재편되었습니다. 현재 중과세가 적용되는 지역은 다음과 같습니다.
| 구분 | 해당 지역 |
| 서울 전역 | 강남 3구(강남, 서초, 송파) 및 용산을 포함한 25개 구 전체 |
| 경기도 핵심지 | 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 주요 12개 지역 |
| 기타 | 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역 |
이 지역에 위치한 주택을 매도할 때는 반드시 다주택자 양도세 중과 여부를 체크해야 하며, 비조정대상지역의 주택은 주택 수에 상관없이 기본세율이 적용됩니다.
3. 다주택자 취득세 완화 및 거래세의 변화
정부는 '보유세 강화, 거래세 완화' 기조를 유지하면서도 다주택자 취득세 완화에 대해서는 선별적인 입장을 취하고 있습니다.
📉 취득세 완화 조치
- 서민 주거 안정: 생애 최초 주택 구입자나 출산·양양 가구에 대한 취득세 감면(최대 500만 원 한도)이 연장되었습니다.
- 기업 및 임대사업자: 인구감소지역 내에서 장기(10년) 또는 단기(6년) 임대 목적으로 취득하는 주택은 취득세 중과세에서 제외됩니다.
- 저가 양도 규제: 주의할 점은 가족 간 저가 거래(시세 대비 3억 또는 30% 이상 차이) 시, 2026년부터는 이를 증여로 간주하여 조정대상지역의 경우 12%의 증여 취득세율이 적용될 수 있습니다.
4. 다주택자 보유세(종부세·재산세) 개편 방향
양도세 중과 배제가 종료되는 대신, 정부는 다주택자 보유세 부담을 높여 매물 유도를 압박하고 있습니다.
🏠 종합부동산세(종부세) 변화
2026년 하반기부터 적용될 가능성이 높은 세법 개정안의 핵심은 공정시장가액비율의 상향입니다.
- 공정시장가액비율: 현재 60% 수준에서 80~100%까지 단계적 상향이 검토되고 있습니다. 이는 공시가격이 오르지 않더라도 실제 내야 할 세금이 20% 이상 증가할 수 있음을 의미합니다.
- 실거주 여부 강화: 비거주 1주택자(실제로 살지 않는 1주택자)에 대해서도 다주택자에 준하는 과세를 검토 중이므로, 실거주가 아닌 투자 목적의 보유는 세 부담이 급격히 커질 전망입니다.
- 다주택자 중과세율 유지: 다주택자에게 적용되는 누진 세율 구조는 더욱 세분화되어, 고가 주택을 여러 채 보유할수록 세금이 기하급수적으로 늘어납니다.
5. 2026년 다주택자 절세 전략 가이드
위와 같은 정책 변화 속에서 다주택자분들이 취할 수 있는 최선의 전략은 무엇일까요?
- 5월 9일 데드라인 준수: 양도세 중과를 피하고 싶다면 반드시 5월 초까지 계약을 마무리하세요.
- 주택 수 다이어트: 인구감소지역이나 세제 혜택이 있는 '세컨드 홈'으로 갈아타기를 고려하여 주택 수 산정에서 제외되는 혜택을 활용하세요.
- 증여와 매매의 비교: 증여 취득세율 상향과 양도세 중과 재개를 비교하여, 어떤 방식이 자녀에게 자산을 물려주는 데 유리한지 세무 전문가와 상의해야 합니다.
- 보유세 부담 모니터링: 6월 1일 보유세 과세기준일 이전에 매도 혹은 증여를 완료하는 것이 한 해 세금을 아끼는 핵심입니다.
🔗 정부 공식 사이트 관련 링크
더욱 구체적이고 정확한 개별 상담 및 규정 확인을 위해 아래 정부 공식 사이트를 활용하시기 바랍니다.
- 기획재정부 (세제 개정안 확인): www.moef.go.kr
- 국세청 홈택스 (양도소득세 계산 및 신고): www.hometax.go.kr
- 국토교통부 (조정대상지역 및 규제지역 확인): www.molit.go.kr
- 행정안전부 (취득세 및 재산세 안내): www.mois.go.kr
마치며
2026년은 부동산 세제 환경이 '완화'에서 다시 '원칙'으로 돌아가는 전환점입니다. 다주택자 양도소득세 중과가 재개되는 만큼, 보유하신 자산 포트폴리오를 재점검할 시기입니다. 오늘 정리해 드린 정보가 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 도움이 되기를 바랍니다.
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